冠肺疫情过后 长租公寓或迎新一轮洗牌

从2019年起，长租公寓风口开始消退，本次疫情的爆发后，公寓空置率居高不下，业内许多公司都出现了资金链紧张问题。《经理人》认为，随着3月全国各地全面复工的到来，长租公寓公司或可稍缓一口气，但行业洗牌的提速仍然难以避免。

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难以承受的疫情冲击

在房地产中介行业中，长租公寓无疑是受疫情冲击最直接、程度最大的一个，乃至许多大企业也大喊“吃不消”。据报道，青客公寓在近日给房东的短信中称，冠肺疫情的影响超出公司所能承受的极限，大量房屋空置，无力向房东支付租金，故不得不与一部分房东协商解除合同，退还房源。

成立于2012年的青客公寓总部位于上海，是一家长租公寓的头部企业。近年来，青客公寓发展迅速，并于2019年11月5日在纳斯达克成功上市。但谁也想不到，在疫情爆发短短两个月之后，这样一家有实力的公司就进入了连房东租金都付不起的境地。

青客并非孤例，连日来业内领行企业之一蛋壳公寓也卷入变相裁员、强制业主减租及劝租客退租换租多重风波。至于更多的中小型企业，其处境只有更糟。

长租公寓抗击打力何以如此脆弱？

经理人认为，长租公寓抗疫情击打能力之所以如此脆弱，主要有以下原因：

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原因一，单一的营收渠道。长租公寓的收入主要来源于租金差价，即收房价格与出租价格之间的差价。此外还可利用租客租金与房东房租支付的时间差，将现金流进行二次投资，赚取一定的收益。以上两项收入之外，目前长租公寓的其他收入比如保洁、搬家、娱乐等增值服务远未成熟，对营收的贡献基本可以忽略。由于营收渠道非常单一，一旦发生冠肺疫情这样的黑天鹅事件而导致其营收渠道阻滞，现金流的紧张将接踵而来，让企业陷入危境。

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原因二，激烈竞争下过于激进的发展模式。长租公寓行业风口的爆发始于国家大力提出台购租并举等利好政策的2015年，此后数年，资本蜂拥而至，迅速打造出蛋壳、万科泊寓、旭辉领寓、优客逸家、乐乎等大型头部企业。这些头部企业往往以风投资本为推手，不断扩大规模，以树立品牌，快速提升市场份额。而大多数中小企业为了立足和保持盈利，不惜利用有限的现金流开拓新房源。这种过于激烈的发展模式，使得行业整体上处于负利润运营状态，大部分企业的资金链都承受很大压力。一旦出现不可控的外部冲击，资金链断裂的风险将急剧增加，亏损的缺口将迅速放大。

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原因三，普遍不强的企业管理及风控能力。公开报道显示，长租公寓行业内的大多数企业管理松散，虽然不少企业建立了线上管理平台，但行业整体管理水平仍然偏低，业内企业从装修到物管到保洁到附加服务，或多或少地都存在问题，以至于行业负面曝料频频，消费者吐槽此起彼伏。与之相应，行业风控能力也堪忧，多数企业都没有备够停业状态下维持3-6个月运转的现金储备。据贝壳研究院统计，2019年共有52家长租公寓企业因经营不善，出现资金链断裂、跑路等情况。

疫后行业洗牌提速集中度提升

随着3月的到来，全国各地将全面复工，长租公寓企业现金流紧张的窘境暂时得到缓解。而钟山南等专家也估计，疫情可望在4月底得到基本控制。那么疫情过后，行业将出现怎样的发展态势呢？我们认为可以确定的是，疫情是一个阶段性的分水岭，其后行业洗牌将提速，推动行业集中度进一步提升。做出这一判断的理由大致有三：

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一是本次疫情已经让一部分中小企业退出市场，而劫后余生的部分中小企业也可能在心有余悸中主动退场，从而出现短期内的市场出清，这对于大企业来说是一个机会，将加速抢占中小企业腾出的市场空间。

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二是大型企业在本次疫情中的表现，让资本市场清晰地分辨出哪些企业的运营更健康、更有成长潜力，从而使得资本更集中地流向这些企业，而另一部分企业将被资本市场摒弃，成为被淘汰或被兼并的对象。

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三是长租公寓行业正在进入市场沉淀期，行业正回归理性，头部企业中的少数企业将通过先进管理彰显其价值，赢得品牌声誉，在赛道中逐渐拉开与竞争对手的差距，并在更大的议价能力基础上不断扩大其影响力及市场份额。

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