涨知识 | 二手房翻新 前期规划要做好

好房型、好地段难求，越来越多的人也就选择改造“二手房”，但大部分装修业主都不知道二手房翻新该从何入手，也就毫无头绪。其实，二手房改造未必都要“拆旧重装”，有着许多可以斟酌的“特殊情况”。如此一来，前期规划变得尤为重要，不仅能帮您控制好成本、预算，还有助于您了解工程量、把控好施工的总进度。今天我们就一起看一看二手房改造要前期规划要注意的几点，看完之后还搞不懂的话，不妨找个专业的资深监理帮你上门实地看一看。

规划一：按需求框定改造范围

或要局部翻新、或要重新装修，提前做好“规划”的目的就是让您根据客观情况，理性判断哪些钱该花、哪些不该花。

通常，判断范围的原则有三：1.房屋本身质量；2.空间功能；3.业主需求。相应划分出的改造程度也可有弱到强分为：1.软装修饰；2.局部翻新；3.整体重装。先大致框定好改造范围，有助您在下一阶段找到最合适自己的施工团队。

老房使用已久，许多硬装破损，容易影响安全。旧工艺的不合理及老化，特别是那些隐蔽工程都必须返工。即使您只想做局部翻新，有些部位也不得不跟着改造。

此外，老房空间利用不足，重新规划空间，大面积的拆改墙体，内部隐蔽工程就会受牵连。如地板、瓷砖这样的建材也要重新买。所以，需要翻新多少部件？牵连哪些工程？都是业主翻新前应该算计好的。

最后是业主自己的“定制”需求。风格上，可能喜欢现代，也可能是新旧交接的“复古”，是否要保留原来的老家具、地板，局部翻新还是整体重做，都有不同的装修方案。

编辑提醒：

1.验房是再装之“基”

房屋的质量问题是必须要“再装”的硬条件，前期“验房”不仅决定改造的“量”，更关系着装修的“品质”。验房不仅要从电、水路、地、墙面平整度、窗台排水度、能耗（水电、煤气）多方面入手，更不能忽略发霉、裂缝、起皮、龟裂等看似不起眼的小症状。

2.验房后，“三方”确认。

为防止任纠纷，验房完毕后，业主、装修单位、物业三方应签字确认。一份正规细致的验收单，不仅是书面的凭证，更是日后装修项目确定、预算确定的重要依据。

规划二：寻找装修团队

一方面只想简单翻新、预算不高，低额的利润无法吸引稍具规模的装修公司。另一方面，翻新工艺复杂、技术要求高，担心质量，小规模的公司又看不上眼。怎样找到合适自己的装修队，逐渐成为业主最头疼的问题。

虽然目前市场上翻新的施工费可能会比毛坯房稍高，但专业的水准，不失为有利的保障。经验丰富的“老法师”一看就知道哪些需要更换，哪些不用大改，精打细算后，反倒能省下一笔。外加二手房翻新确实要比毛坯房消耗更多人力物力，所以稍高的费用也还是较为合理的。当然，寻找装修队时还应先看专业人员的实力。

编辑提醒：翻新前要“拆旧回收”，业主可以自己找 “拆旧队”，也可以由装修公司推荐。拆旧时尽量保护原材料，以“块卸”为主，这样才能在回收时卖个好价钱。

规划三：判断改造程度

周全考虑好要做哪些改造是下阶段，一份有效“装修预算单”的重要依据。

隐蔽工程关系墙体结构及装修材料

隐蔽工程是否都要重做？之前验房的测试就成为了评判标准。吊顶内的供水、空调、通风等设施管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试，连接是否牢固，接头是否符合要求，易燃材料是否已做防火阻燃处理，这些都属于“隐蔽工程”的范畴。趁翻新仔细检查，有助于消除年久留下的“隐患”。

此外，如水路改造需淘汰原有镀锌管，安装空调线路也要单独走线；增加零件、材料“换代”，这些琐事都要先拟进 “预算表”，提前心里有数。

也有业主要安装大功率电器，如地暖中央空调等，由此牵涉的其它改建，也要提前规划。提前在材料预算表中写明变动，以防日后施工时装修队胡乱追加。

户型改动关系房屋安全及居住舒适度

户型要怎么改，首先应该考虑使用功能的区分。其次是改善旧屋的采光，最后才是风格的优化。比如简欧、现代等风格，时常要打造别致的嵌入式家具，墙体凹凸间的填平、挖空就必不可少。这样的改动虽是“小动”，可会牵涉到周围墙体或内部管道、电路的铺排，就要提前想好了。

软装改造，省钱、“点睛”

如果原房装修质量和效果都还不错，不妨考虑只做旧物保洁及软装调整。像地板这样的主材，沿用旧物不仅节省开销，更能减少有害物质的排放，非常环保。

编辑提醒：

1.老房常出现的“隐蔽”问题

电路布线简单、违章、老化、损坏、材料不合格、开关插座布局不合理；水管老化、生锈、技术水平有限、水压不足、水温不稳；供水、空调、通风等设施的管道、线路、设备接通状况不良、漏电；阳台、卫生间、厨房漏水、防火有隐患等，都是老房常出现的“硬伤”。

2.墙体改造，安全第一

老房易主后，没有原先的建筑施工图及平面图。随意敲打，容易损毁承重墙。业主可使用听声音、看厚度、辨部位三招来辨别承重墙。

听声音：用手敲击墙体，有清脆回声的是非承重墙，承重墙则更为沉闷。

看厚度：承重墙的厚度一般都与外墙接近，在30cm左右。

辨部位：外墙及和邻居共用的墙体都是承重墙，卫生间，储藏室，厨房及过道的分隔墙多数是非承重墙。

规划四：把控改造预算

前期预算做得细，最后的装修费用才能“抓得紧”，除去减少预算单中不必要的开销，巧用“除旧”的废物，也是另一种节省。

电路翻新，用欧姆表检测电线，如果并没全体老化严重，则只需抽出部分电线更换，不动整体布局，可省下不少钱。

地板翻新，如果原地板铺设工艺牢靠，材料坚固，那么做一个深度保洁、上漆、打蜡一样能当新品一样使用。

木门、门套、窗套等，如果款式、质地还不错，那么用砂皮重新打磨后，更换锁具、油漆一下，也能光亮如新。

老窗翻新：旧的钢窗更换密封条、加固玻璃、调节高低滚轮，在上点轮滑油、清洁下窗槽，便可具备“升级版”的功能。

橱柜台面翻新：亚克力的橱柜台面质地紧密，即便是用旧了也可以重新打磨，小小的花费，就能有更大的改变。

家具翻新：将自己的老家具翻新一下，重新修补上油漆，丝毫不逊色与如今流行的“仿古家具”。

编辑提醒：如电器设备等使用寿命较短的部件，还是建议更新换代，不仅使用起来安全，功能上也会更舒服。