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一二线城市房价上涨 中国楼市加速分化

2016-12-02 13:27:03中华卫浴网浏览数:

房子永远是百姓们最关心的话题,房价则是话题中的重点。房价走势最新消息显示,住房严重过剩,面临着巨大去库存的压力同时,房价却是蹭蹭的上涨!房地产行业为什么会这样的自相矛盾呢?中国的房地产市场的价格还会进一步两极分化吗?接下来具体关注一下2016年我国城市房价走势分析信息。

看完新闻,几家欢喜几家愁,喜的是购买了一二线城市房子的业主们,不动产未来看涨;愁的是没有房子和购买了三线城市的业主们,个人的资产会再一次的贬值。但真的是这样吗?一线和二线城市房地产市场真的可以永远高枕无忧,三线以下的城市永远扛起库存消化的重任吗?虽然目前的市场是在两极分化的,但并不意味着这样的结果。

一二线房价加速上涨原因

任何一个开发商都会给你核算一笔建房成本,然后告诉你,其实他也只赚了小头。这个被屡屡引用的房价公式是这样的:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。此计算方法科不科学呢?算是比较科学的,但主要的问题在于,其中每一项的所占比例是以全国城市的平均水平为样板,而如果是在一线特大城市,土地成本所占比例会高得多。例如,北京的土地成本就远远超过这个水平。根据全国工商联在两会期间提交的报告,在北京的房地产开发项目中,土地成本所占比例最高的达到58%,比一般城市几乎要多出一倍。这还仅仅是考虑到基本的构成比例,没有把实际地价数额计算进来,如果把地价基数的差距也算进来,北京高出一些小城市五倍以上甚至十倍的价格,毫不奇怪。

库存主要集中在三四线城市

2016年,多个房企代表和委员强调,高库存的背景下,房价再下调的空间很有限。

全国人大代表、金都集团董事长金占忠告诉21世纪经济报道记者,房价组成部分包括地价、建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)、财务和税收成本等。

“目前三四线城市的房价已经下调到成本价,且依然面临去库存难题。金占忠表示。他以税收举例说,目前税收成本占开发商总成本的约12%。换句话说,每卖一套房子,开发商就得缴纳12%的税,其中包括约5.5%的营业税、约3%的企业所得税,以及一些杂费等。

在其看来,除非通过降税、减少开发商借贷压力等,否则房价进一步下调的难度很大。

事实上,引发中国楼市“旱涝异象”的根源还是在于供需矛盾,除了信贷等直接作用于房地产的政策以外,推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方。

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